Cần thiết lập cơ chế phát hiện và xử lý hành vi thao túng thị trường bất động sản

Góp ý dự thảo, đại biểu Trịnh Xuân An, đoàn Đồng Nai cho rằng, cần phân biệt rõ giữa đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường bất động sản. Theo đại biểu, thao túng thị trường là hành vi cố tình tạo ra những tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá cả; thực hiện các giao dịch lòng vòng, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc tung thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án nhằm tạo “sóng” trên thị trường.

Đại biểu cho rằng, dù dự thảo đã đưa ra nhiều công cụ quan trọng để phòng ngừa, nhưng vẫn còn thiếu một khâu quan trọng là chưa xác định rõ thế nào là hành vi thao túng thị trường bất động sản, cũng như chưa có cơ chế cụ thể để phát hiện và xử lý những hành vi này.

Liên quan đến vấn đề điều tiết thị trường bất động sản.

Có ý kiến đề nghị cần tính đến sự khác biệt lớn giữa thị trường bất động sản ở từng địa phương.

Bởi, có nơi thị trường phát triển nhanh, nguồn cung lớn, giá bất động sản có nguy cơ tăng nóng nên cần có biện pháp kiểm soát.

Song, cũng có những địa phương thị trường còn nhỏ, sức mua và khả năng hấp thụ thấp, khó thu hút các nhà đầu tư lớn.

Vì vậy, việc điều tiết thị trường cần được thực hiện linh hoạt, sát với tình hình thực tế của từng địa bàn, từng phân khúc và từng thời kỳ.

Nhiều ý kiến cũng chỉ rõ hiện nay có một khoảng trống trong việc kiểm soát tiền người dân nộp trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Chủ đầu tư không gọi đó là tiền đặt cọc hay tiền mua nhà, mà gọi bằng những tên khác như tiền giữ chỗ, tiền thiện chí.

Song, thực chất người mua vẫn phải bỏ tiền ra để giữ quyền mua căn nhà đó. Vì vậy, cần phải có quy định kiểm soát rõ những khoản tiền này, tránh trường hợp người dân đã nộp tiền nhưng dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến nguy cơ xảy ra tranh chấp hoặc rủi ro mất tiền.

Giải trình vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định mức đặt cọc tối đa 5%, nhưng việc đặt cọc không có nghĩa chủ đầu tư được phép huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Theo quy định, dự án phải hoàn thiện thủ tục pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và hoàn thành phần móng trước khi được đưa vào kinh doanh.

Đáng chú ý, với khoản 5% đặt cọc, Bộ trưởng cho biết dự kiến trong lần sửa đổi này sẽ có quy định đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm trách nhiệm, uy tín của chủ đầu tư đối với khách hàng, thực hiện đúng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Cũng trong ngày làm việc hôm nay, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về định hướng xây dựng dự án Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất) và cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị.