Theo Bộ Tài chính, trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản đang được cân nhắc.

Phương án thứ nhất: Áp dụng thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí đầu tư vào bất động sản.

Phương án thứ hai: Dành cho các trường hợp không thể xác định rõ giá mua và chi phí – áp dụng mức 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện nay.

Tuy nhiên, đề xuất này đang gây nhiều tranh cãi trong dư luận. Không ít chuyên gia và người dân lo ngại về tính khả thi, đặc biệt trong việc xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan nhất là với bất động sản được mua từ nhiều năm trước.

Để hiểu rõ sự khác biệt giữa hai cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra một ví dụ cụ thể:

Giả sử anh A mua một căn nhà với giá 3 tỷ đồng. Sau vài năm cải tạo và giữ gìn, anh bán lại với giá 5 tỷ đồng. Theo cách tính hiện hành thuế được tính theo 2% trên tổng giá bán, anh A sẽ phải nộp 100 triệu đồng.

Theo đề xuất mới của Bộ Tài chính đánh thuế 20% trên phần lãi, tức là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, thì phần lãi là 2 tỷ đồng, thuế phải nộp sẽ là 400 triệu đồng. Chênh lệch số thuế giữa hai phương án lên tới 300 triệu đồng – một con số không nhỏ. Tuy nhiên nếu trường hợp A huề vốn và lỗ: Theo đề xuất mới vì không có lãi, anh A không phải nộp thuế. Còn theo cách tính hiện hành, anh vẫn phải nộp 2% trên giá bán, tương đương 60 triệu đồng, dù không hề có lợi nhuận.

Rõ ràng, phương án thuế 20% trên phần lãi sẽ công bằng hơn trong những trường hợp không có lời hoặc bị lỗ. Tuy nhiên, để thực hiện được, người dân cần chứng minh được giá mua và chi phí hợp lệ điều không hề dễ dàng với những giao dịch đã diễn ra từ nhiều năm trước, hoặc thiếu hóa đơn, chứng từ hợp pháp, bên cạnh đó tính minh bạch cũng cần được các cơ quan thuế và công an giám sát cao để tránh thất thu thuế.

Đề xuất của Bộ Tài chính nhằm tăng thu ngân sách và giảm tình trạng “hai giá” trong giao dịch bất động sản là một hướng đi đúng. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần có sự đồng bộ về pháp luật, giám sát và dữ liệu. Điều quan trọng là xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch, kết nối chặt chẽ giữa người dân, cơ quan thuế và thị trường. Khi đó, chính sách thuế sẽ trở thành đòn bẩy cho một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.