Trước đó, Tổng Bí thư cũng đã có cuộc làm việc với các cơ quan liên quan về định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Theo Tổng Bí thư, Nhà nước phải bảo đảm với quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho mọi người dân, phải đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, phân bố, phân bổ giá trị đất đai công bằng, hiệu quả, tránh lãng phí; phải phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực của đất đai để phát triển đất nước.

Phát biểu của Tổng Bí thư không chỉ là một nhận định thực tiễn, mà Tổng Bí thư còn chỉ ra một nguyên lý cốt lõi trong quản lý đất đai ở Việt Nam. Câu nói ngắn gọn ấy đã khơi mở một vấn đề lý luận và thực tiễn rất lớn: trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, việc buộc giá đất "chạy theo thị trường" một cách cơ học là không đúng nguyên lý và còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy nguy hiểm.

Để thấy rõ điều này, cần phân tích sâu cả từ góc độ sở hữu, kinh tế và chính sách công.

Đất đai – sở hữu toàn dân và đặc thù Việt Nam

Khác với nhiều quốc gia công nhận sở hữu tư nhân về đất, Hiến pháp Việt Nam khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này tạo nên một sự khác biệt căn bản trong cách hình thành giá đất.

Trong nền kinh tế thị trường điển hình, giá đất hình thành từ cạnh tranh giữa vô số chủ sở hữu khác nhau. Cung đa dạng, cầu đa dạng, nên giá được xác lập trên nền tảng cạnh tranh thực chất. Nhưng ở Việt Nam, Nhà nước chính là chủ thể cung duy nhất ở thị trường sơ cấp. Mọi nhu cầu tiếp cận đất đều phải thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng của Nhà nước. Nói cách khác, thị trường đất đai Việt Nam là thị trường đặc thù, nơi Nhà nước vừa là chủ thể cung, vừa là cơ quan điều tiết.

Trong bối cảnh ấy, nếu Nhà nước lại "khoán trắng" cho địa phương xác định giá đất theo thị trường, thì thực chất là phó mặc cho những biến động do đầu cơ, môi giới và nhóm lợi ích dễ dàng thao túng. Khi đó, giá đất không còn phản ánh giá trị thực tế sử dụng, mà bị bóp méo bởi kỳ vọng đầu cơ. Đó chính là nguyên nhân của những nghịch lý: nhiều vùng đất bỏ hoang vẫn có giá cao ngất ngưởng, doanh nghiệp sản xuất khó tiếp cận đất, còn giới đầu cơ thì giàu lên nhờ chênh lệch giá.

Rủi ro khi áp đặt nguyên tắc "giá theo thị trường"

Khi một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân lại bị áp đặt cơ chế định giá "theo thị trường", hàng loạt rủi ro nghiêm trọng lập tức có thể nảy sinh.

Thứ nhất, giá đất bị thổi phồng phi lý. Chỉ một thông tin chưa được kiểm chứng về quy hoạch hay hạ tầng cũng có thể tạo ra "cơn sốt đất". Giới "cò đất" và đầu cơ dễ dàng dựng giá ảo, đẩy giá tăng gấp nhiều lần giá trị thực, khiến khái niệm "giá thị trường" trở thành trò chơi của những kẻ thao túng.

Thứ hai, tác động xã hội tiêu cực. Giá đất tăng phi lý kéo theo giá nhà, giá thuê mặt bằng, chi phí sinh hoạt, chi phí sản xuất – tất cả đều đổ lên vai người dân và doanh nghiệp. Người thu nhập trung bình ngày càng xa vời với giấc mơ an cư; doanh nghiệp bị mất lợi thế cạnh tranh do chi phí đất đai quá cao; thị trường nhà ở xã hội bị bóp nghẹt.

Thứ ba, méo mó trong phân bổ nguồn lực. Khi giá đất ảo trở thành kênh làm giàu nhanh, dòng vốn xã hội bị hút vào đầu cơ bất động sản thay vì sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo. Nhiều người bỏ sản xuất để lao vào "lướt sóng" đất, tạo ra một nền kinh tế ngắn hạn, thiếu bền vững, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.

Thứ tư, nguy cơ bất ổn vĩ mô. Bong bóng đất đai kéo theo rủi ro cho hệ thống ngân hàng, vì phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản. Đồng thời, khoảng cách giàu nghèo gia tăng khi một thiểu số giàu nhanh nhờ đầu cơ đất, còn đa số bị gạt ra ngoài khả năng tiếp cận đất đai để an cư, lập nghiệp.

Chính vì thế, cảnh báo của Tổng Bí thư không chỉ đúng với thực tiễn, mà còn mang giá trị định hướng chính sách vô cùng quan trọng.

Vai trò tất yếu của Nhà nước trong định giá đất

Trong chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thể thoái thác trách nhiệm định giá. Trái lại, Nhà nước có nghĩa vụ xác lập khung giá đất chuẩn, bởi đó là cách duy nhất bảo vệ lợi ích của toàn dân và tránh thất thoát tài sản công.

Nếu để thị trường "tự điều chỉnh", thì thực chất là trao quyền định đoạt giá trị tài sản công vào tay một nhóm đầu cơ. Điều này không những sai về nguyên lý quản lý tài sản công, mà còn nguy hiểm về hệ quả xã hội.

Việc Nhà nước định giá đất không đồng nghĩa với phủ nhận vai trò của thị trường. Ngược lại, nó là sự thiết kế một thị trường có kiểm soát, trong đó giá đất Nhà nước ban hành đóng vai trò "mỏ neo chuẩn mực", còn các giao dịch dân sự có thể dao động trong biên độ hợp lý. Đây là mô hình cân bằng giữa tính linh hoạt của thị trường và sự ổn định cần thiết của quản lý Nhà nước.

Đặc biệt, giá đất Nhà nước ban hành còn là công cụ chính sách chiến lược giúp: Bảo đảm người dân tiếp cận đất đai để an cư, lập nghiệp; tạo môi trường chi phí ổn định cho doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh; hướng dòng vốn xã hội vào sản xuất thay vì đầu cơ; tăng thu ngân sách công khai, minh bạch, không để thất thoát tài sản công.

Như vậy, quan điểm của Tổng Bí thư có cơ sở lý luận vững chắc: Nhà nước định giá đất không phải là can thiệp hành chính tùy tiện, mà là yêu cầu tất yếu của một chế độ sở hữu đặc thù – sở hữu toàn dân về đất đai.

Cơ chế phù hợp để xác định giá đất ở Việt Nam

Để thực thi quan điểm này, cần xây dựng một cơ chế định giá khoa học, khả thi và minh bạch.

Thứ nhất, xác lập khung giá đất chuẩn quốc gia. Một Hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần ban hành khung giá đất dựa trên dữ liệu lớn, tham vấn chuyên gia, và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, dễ rơi vào "vùng tối" của lợi ích nhóm.

Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất. Đây sẽ là "hệ thần kinh trung ương" của quản lý đất, ghi nhận mọi giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, qua đó phản ánh đúng cung cầu khách quan và loại bỏ các giao dịch ảo.

Thứ ba, áp dụng thuế chống đầu cơ. Đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc bị mua bán trong thời gian ngắn nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ, để đất đai trở về đúng chức năng sản xuất, sinh hoạt.

Thứ tư, thực hiện cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, phần giá trị tăng thêm phải được Nhà nước thu về thông qua thuế, phí hoặc đấu giá. Đây là nguyên tắc công bằng: giá trị ấy thuộc về toàn dân, không thể để một nhóm cá nhân hưởng trọn.

Thứ năm, bảo đảm công khai và giám sát. Quá trình định giá đất phải minh bạch, có sự giám sát của Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc, báo chí và người dân. Chỉ có minh bạch mới ngăn được lợi ích nhóm và củng cố niềm tin xã hội.

Thứ sáu, cho phép biên độ dao động hợp lý. Giá giao dịch dân sự có thể chênh so với giá Nhà nước trong một khoảng nhất định, nhưng không thể vượt trần, nhằm giữ được sự linh hoạt mà vẫn ổn định.

Những cơ chế này nếu được thiết kế và vận hành nghiêm túc sẽ tạo nên một thị trường đất đai công bằng, minh bạch, và bền vững – đúng như định hướng mà Tổng Bí thư đã khẳng định.

Định hướng chiến lược để sửa đổi căn cơ chính sách đất đai

Tổng Bí thư Tô Lâm đưa ra một định hướng chiến lược để sửa đổi căn cơ chính sách đất đai. Trong chế độ sở hữu toàn dân, không có "giá thị trường" nào đúng đắn nếu Nhà nước không đứng ra định giá. Chỉ có giá chuẩn do Nhà nước xác lập mới bảo đảm lợi ích công, ngăn chặn đầu cơ, và đưa thị trường đất đai trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.

Đây là lời nhắc nhở để chúng ta chấm dứt tình trạng buông lỏng, thổi giá, đầu cơ đất đai, đồng thời là hiệu triệu để thiết kế lại cơ chế định giá đất theo hướng công bằng và minh bạch. Nhà nước phải là kiến trúc sư của thị trường đất đai, định giá không phải để can thiệp hành chính, mà để kiến tạo nền tảng cho phát triển.

Thông điệp ấy rất rõ ràng: xác lập giá đất trong sở hữu toàn dân là trách nhiệm lịch sử của Nhà nước, và cũng là chìa khóa để thị trường bất động sản Việt Nam thoát khỏi vòng xoáy đầu cơ, bước vào quỹ đạo ổn định, công bằng, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng

(Theo: baochinhphu.vn)